Căn hộ giá cả phải chăng biến mất ở Hà Nội, HCMC
Theo Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở đã liên tục giảm nhưng dần dần phục hồi trong hai năm qua. Tuy nhiên, cấu trúc sản phẩm ngày càng mất cân bằng, với sự thiếu hụt nghiêm trọng của các phân khúc giá cả phải chăng cho phần lớn mọi người.
Viện đã báo cáo rằng nguồn cung nhà ở đạt gần 180.000 đơn vị vào năm 2018, nhưng đã giảm xuống chỉ còn hơn 48.000 vào năm 2022. Nguồn cung bắt đầu phục hồi vào năm 2023, đạt 65.000 đơn vị mới vào năm 2024.
Tuy nhiên, cấu trúc sản phẩm tiếp tục phân kỳ theo nhu cầu. Trong khi nhu cầu thực sự tập trung vào các phân khúc giá cả phải chăng (theo VND25 triệu/m2) và phân khúc tầm trung (VND25-50 triệu/m2), nguồn cung trong hai phân khúc này giảm từ 19 % và 33 % trong năm 2019 xuống chỉ còn 7 % và 19 % vào năm 2024.
Trong Hà Nội và HCMC, hai thành phố có nhu cầu nhà ở cao nhất, các phân khúc này gần như đã biến mất kể từ năm 2023.
Trước năm 2023, việc cung cấp nhà ở xã hội luôn bị thiếu hụt và không thể đáp ứng nhu cầu thực sự. Nhưng kể từ khi chính phủ đưa ra kế hoạch xây dựng ít nhất 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, thị trường đã cho thấy những dấu hiệu tích cực.
Theo Bộ Xây dựng, hiện có 692 dự án trên toàn quốc với hơn 633.000 đơn vị. Trong số này, 146 dự án đã được hoàn thành, cung cấp hơn 103.000 đơn vị.
Trong 7 tháng đầu năm nay, gần 37.000 đơn vị đã được hoàn thành, hoặc 80 phần trăm của tổng số năm ngoái và cao hơn 7 lần so với năm 2022..
Tốc độ triển khai sẽ được duy trì để đạt được mục tiêu xây dựng 100.000 đơn vị nhà ở xã hội vào năm 2025 và tạo ra động lực cho mục tiêu năm 2030, ông Vars Vars đã tuyên bố.
SPUT và bán lại bất hợp pháp phải được dừng
Vars Ire chỉ ra một nghịch lý trong thị trường nhà ở xã hội: Căn hộ bị thiếu hụt nhưng vẫn chưa được bán. Mặc dù nguồn cung thấp và nhu cầu cao, nhiều dự án chậm bán do các rào cản về thủ tục, vị trí kém hoặc không phù hợp cho người mua đủ điều kiện. Một vấn đề khác là phân bổ đất. Nhiều địa phương giao các dự án nhà ở xã hội đến các khu vực cách xa trung tâm thành phố, thiếu trường học, bệnh viện và cơ sở hạ tầng, khiến chúng không hấp dẫn và không đáp ứng các mục tiêu phúc lợi. Truy cập vào thông tin cũng bị giới hạn. Chi phí tiếp thị và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội được giới hạn ở mức 2 phần trăm, gây khó khăn cho các nhà phát triển trong việc quảng bá chúng rộng rãi. Do đó, nhiều người mua đủ điều kiện không biết về các dịch vụ, gây ra nguồn cung đơn vị cục bộ trong khi nhu cầu thực sự vẫn chưa được đáp ứng. Ngoài ra, đầu cơ và chuyển nhượng bất hợp pháp vẫn tồn tại trên thị trường. Một số người mua mua các đơn vị để bán lại, bóp méo động lực thị trường và tước đi những người mua thực sự về cơ hội để sở hữu một ngôi nhà. Một công việc nghiên cứu khoa học gần đây về phát triển nhà ở xã hội cũng đã xác định ba tắc nghẽn dai dẳng kìm hãm tiến trình của nhà ở xã hội: sẵn có đất, thủ tục hành chính và tài chính. Về các quy trình, nhiều quy định phê duyệt dự án vẫn dài và cồng kềnh, tăng chi phí cơ hội và không khuyến khích các nhà phát triển. Đối với tài chính, lãi suất hiện tại cho các khoản vay nhà ở xã hội vẫn không phù hợp. Những người lao động có thu nhập thấp đã phải vật lộn với chi phí sinh hoạt hàng ngày, và hiện đang bị gánh nặng bởi các khoản thanh toán tiền gốc và lãi suất cao, khiến họ ngần ngại vay. Nhu cầu yếu, đến lượt nó, đã giảm sự quan tâm của nhà phát triển trong phân khúc này. Các tiêu chí hiện tại để xác định người mua nhà ở xã hội không thực sự hiệu quả. Hầu hết các chính sách đều ưu tiên các nhóm thu nhập cực thấp, những người, ngay cả với sự hỗ trợ, gần như không có khả năng tiết kiệm đủ để mua nhà. Trong khi đó, phân khúc công nhân có tiết kiệm vừa phải và khả năng trả nợ tốt hơn không được ưu tiên đầy đủ. ở Hà Nội, giá nhà ở hiện từ VND60-100 triệu/mét vuông. Với thu nhập hàng tháng là 7-12 triệu VND, một gia đình trẻ sẽ phải làm việc trong 30-50 năm chỉ để có một căn hộ nhỏ. Đó chỉ đơn giản là không thực tế. Vars IRE khuyến nghị các cơ quan nhà nước đánh giá nghiêm túc và các nhà lãnh đạo kỷ luật ở các địa phương đã không đáp ứng trách nhiệm của họ trong phát triển nhà ở xã hội. Viện cũng đề xuất đánh giá toàn diện về tất cả các dự án nhà ở và đô thị thương mại trên 2HA tại các thành phố loại I và cấp đặc biệt để đảm bảo phân bổ đất 20 % cần thiết cho nhà ở xã hội được thực thi. Hơn nữa, một đơn vị nghiên cứu độc lập nên được chỉ định để khảo sát nhu cầu, tránh sự không phù hợp về nguồn cung và hỗ trợ cơ chế phê duyệt linh hoạt, minh bạch giúp các nhà phát triển tiếp cận đúng người mua. Hong Khanh
